土地評価の概要

土地の評価方法

固定資産評価基準によって、売買実例価格を基に算定した正常売買価格を基礎として、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

地目は、宅地、田及び畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。
固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目に関わらず、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目によります。

地積

地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。

主な地目別の評価方法

宅地の評価方法（市街化宅地評価法〔路線価方式〕の場合）

路線価を基礎とし、画地計算法（その土地の形状等による計算法）を適用して評価するもので、手順については、次のとおりです。

1. 用途地区（商業地区、住宅地区、工業地区等）を区分する。
2. 各用途地区を状況が類似する地域（状況類似地域）ごとに区分する。
3. 状況類似地域ごとに、それぞれの主要な街路に面する宅地のうちから標準宅地を選定する。
4. 標準宅地の適正な時価を求める、これに基づいてその標準宅地の前面街路（主要な街路）に路線価を付設する。
5. この場合において、地価公示価格、都道府県地価調査価格及び不動産鑑定士等による鑑定評価価格等を活用しその7割を目途として標準宅地の適正な時価を評定し、主要な街路の路線価を付設します。
6. 主要な街路の路線価に比準して主要な街路以外の街路（その他の街路）の路線価を付設する。
7. 路線価を基礎として画地計算法を適用して各筆の評点数を求める。

農地、山林の評価方法

状況の類似する地区ごとに、標準的な田、畑、山林を選定し、その適正な時価（その算定の基礎となる売買実例価格に宅地見込地としての要素があればそれに相当する価額を控除した価格）に比準して評価します。

牧場、原野、雑種地等の評価方法

宅地、農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく方法等により評価します。

住宅用地の特例

居住用家屋（居宅・共同住宅）が建っている土地には、その税負担を特に軽減する必要のある事から、課税標準の特例措置があります。
住宅用地の特例措置を適用した額（本則課税標準額）は、住宅用地の区分、固定資産税及び都市計画税に応じて下表のとおり算出されます。なお、住宅用地として認定されるのは、当該家屋の床面積の10倍に相当する面積までです。

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負担調整措置

負担調整措置は、土地の評価替えに伴う税負担の上昇を一定の割合に抑え、段階的に本来の税額へ近づけていくための措置で、すべての土地に対して講じられています。
したがって、負担調整措置により本来の課税標準額へ向けてゆるやかに是正過程にある土地は、地価が下落していても税額が上がることとなります。