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Q&A

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1.年の途中で土地や家屋を売買したときは?

 

2.家屋を取り壊したり建て替えた場合は?

 

3.固定資産(土地・家屋)の所有者が死亡した場合は?

 

4.固定資産の評価替えとは何ですか?

 

5.家屋を取り壊したら土地の税額が上がると聞きましたが?

 

6.新築した住宅の固定資産税が安くなると聞いたのですが。

 

7.家屋が古くなったのに評価額が下がらないのはなぜですか?

 

 

 

 

1.年の途中で土地や家屋を売買したときは?

土地や家屋を売買したときは、必ず所管の法務局にて所有権移転登記の手続きをしてください。

売買した家屋が未登記物件の場合は、売買を証明する書類と印鑑をお持ちになり、市の固定資産税係に未登記家屋の所有権移転届出書を提出してください。
固定資産税は、地方税法の規定により賦課期日(毎年1月1日)現在の所有者に課税されますので、年の途中で土地や家屋の売買をされたとしても、その年の1月1日現在において登記簿等に所有者として登記又は登録されている人が、その年度の固定資産税の納税義務者となります。
●未登記家屋の所有権移転届出書 PDFファイル(90KB)

 

2.家屋を取り壊したり建て替えた場合は?

家屋を取り壊したときは、必ず所管の法務局にて建物滅失登記の手続きをしてください。

取り壊した家屋が未登記物件の場合は、取り壊したことを証明する書類と印鑑をお持ちになり、市の固定資産税係に未登記家屋の滅失届出書を提出してください。
固定資産税は、地方税法の規定により賦課期日(毎年1月1日)現在の資産の状況により課税されますので、年の途中で家屋を取り壊したとしても、その年度の固定資産税は納めていただかなくてはなりません。

また、年の途中で完成する(した)家屋は、その年の賦課期日現在には存在していませんから、固定資産税が課税されるのは翌年度からとなります。

●未登記家屋の滅失届出書 PDFファイル(84KB)

 

3.固定資産(土地・家屋)の所有者が死亡した場合は?

当該資産を相続される方へ名義人を変更する手続きが必要です。
年内に、所管する法務局での所有権移転登記が終了した場合は、翌年度から、相続された新たな所有者が納税義務者となります。
何らかの事情で年内に所有権移転登記を終了させることができない場合は、賦課期日(1月1日)現在での所有者を認定するための手続きが必要ですので、相続人を特定できる書類(遺産分割協議書等)を添付して、市の税務課に現に所有する者の申告書を提出してください。

所有権移転登記が終了ても、未登記家屋を所有している場合は、別途、市の固定資産税係に未登記家屋の所有権移転届出書を提出してください。

●現に所有する者の申告書 PDFファイル(183KB)

●未登記家屋の所有権移転届出書 PDFファイル(90KB)

 

4.固定資産の評価替えとは何ですか?

固定資産税は、固定資産の評価額(適正な時価)を基礎として課税されるものです。
このため、本来であれば毎年度評価の見直しを行い、その結果を基に課税を行うことが理想ですが、膨大な量の土地・家屋について毎年度評価を見直すことは実務的には事実上不可能であることなどから、土地と家屋については原則として3年間評価額を据え置き、3年ごと(地方税法で定められた年度)に評価額を見直す制度がとられています。
この、3年ごとに評価額を見直す作業のことを「評価替え」と呼んでいます。

評価替えは、3年間における資産価格の変動に対応し、評価額を適正で均衡のとれた価格に見直すことと言えます。

 

 

5.家屋を取り壊したら土地の税額が上がると聞きましたが?

居住用家屋(居宅・共同住宅)が建っている土地には、その税負担を特に軽減する必要のある事から、課税標準の特例措置があります。よって居住の用に供する建物を壊すと、翌年からは、特例措置を適用できなくなり、本来の土地の税額の戻る(上がる)こととなります。

住宅用地を正しく認定するため、次のような場合は、「住宅用特例申告書」を提出してください。

①家屋を新築または増築した場合、もしくは全部または一部を取り壊した場合
②家屋を建て替えた場合
③家屋の全部または一部の用途を変更した場合
④災害等の事由により家屋が滅失・損壊した場合
⑤その他、土地の用途(利用状況)を変更した場合

●関連ページ「住宅用地の特例」はこちら

●住宅用地特例申告書 PDFファイル(91KB)

 

6.新築した住宅の固定資産税が安くなると聞いたのですが。

新築された一般住宅やアパートなどの居住用家屋(併用住宅については居住部分の面積割合が2分の1以上のもの)で、一定の要件に該当するものについては、、1戸につき最大120平米までの固定資産税の2分の1が当初3年間または5年間に限り減額されます。

●関連ページ「新築住宅に対する減額措置」はこちら

●家屋取得申告書及び地方税法附則の特例適用家屋申告書PDFファイル(232KB)

 

7.家屋が古くなったのに評価額が下がらないのはなぜですか?

固定資産税における家屋の評価額は、総務大臣の定めた固定資産評価基準に基づいて算出しています。

評価基準では、再建築価格方式により家屋の評価額を求める方法を採用しています。
評価替えにおいて、再建築価格方式により算出する「評価の対象となった家屋と同様のものをその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費」は、評価替え前の評価額を算出した後の建築資材費や労務費等の建築物価の変動を考慮します。
また、「家屋の建築後の年数の経過によって生じる損耗の状況による減価」は、評価替え前の評価額を算出した後に新たに経過した年数の経過によって生じる損耗の状況による減価【経年減点補正率】を考慮します。
したがって、建築物価の変動による建築費の上昇の割合が、年数の経過によって生じる損耗の状況による減価の割合を上回る場合は、家屋が古くなっても、必ずしも評価額は下がりません。
しかしながら、家屋は一般的には減耗資産であることから、前年度の評価額を上回ることは望ましくないので、その場合は評価基準に定められている経過措置によって、前年度の評価額を据え置くこととなっています。

また、年数の経過によって生じる損耗状況による減価【経年減点補正率】の最低残価率は20%となっています。

これは、古い家屋の最低限度の価値について考えた際、通常考えられる維持補修を加えた状態において、家屋の効用を発揮し得る最低限をとらえるものとした場合には、経過年数による損耗度合からみて家屋としての残価20%程度が限度と判断された為です。

よって、一定の年数を経過した家屋(一般的な木造家屋で25~35年)は、ほとんどの場合、評価額が下がらなくなることとなります。

●関連ページ「家屋評価の概要」はこちら

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